慕尼黑物业估价 - 您的物业估价指南

1 什么是资产价值法？

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资产价值法是一种确定财产价值 的程序，在这种程序中，财产的资产价值被确定下来。"Lodge 董事总经理 Norbert Verbücheln 先生解释说："与基于可比物业市场价格或租金收入的比较价值法或收入价值法不同，资产价值法侧重于物业的实际组成部分：土地价值（地价）和基于生产成本的建筑物价值。在德国，这一程序受《财产估价条例》（ImmoWertV）管辖，确保估价按照统一标准进行。

有些业主想知道，在这一过程中是否也会考虑到房产的位置。是的，确实如此。通过 标准地价，位置直接进入地价计算。此外，市场调整系数（也称为房产价值系数）用于将计算出的价值调整为相应地区的实际销售价格。这样，地点的质量和当前的市场条件都会对资产价值法的结果产生影响。

2 资产价值法如何运作

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在资产价值法中，房产的价值是通过几个步骤从头开始计算的。专业人士-- 像洛奇先生这样经验丰富的 房地产经纪人--通常会执行以下步骤：

1. 确定土地价值：首先，计算房产的地价。这包括将地块面积乘以该地点每平方米的官方标准地价。标准地价由当地专家委员会根据实际销售数据确定，每年公布一次。
2. 计算建筑物的生产成本：下一步是估算建筑物的正常生产成本，即估价时可比新建物业的成本。建筑质量、配件和尺寸都包含在计算中。估价师通常使用标准化表格（如 NHK 2010），并根据当前的建筑价格水平进行调整。
3. 建筑资产价值和年限折旧：初步建筑资产价值由生产成本计算得出。从这一价值中扣除价值的减少部分，例如房龄折旧（房龄和建筑物的磨损）。因此，与同类型的新建筑相比，老房子的价值会打折扣。
4. 暂定资产价值：将调整后的建筑物资产价值与土地价值相加，即可得出房产的暂定资产价值（也称为净资产价值）。这反映了建筑物目前的重置成本加上土地价值。
5. 市场调整：最后，暂定资产价值乘以市场调整系数，得出最终资产价值（市场价值）。该系数来源于购买价格数据，并根据市场实际情况对计算成本进行调整。例如，如果慕尼黑的实际销售价格明显高于计算出的资产价值，则系数将大于 1（反之亦然）。

注： 经验丰富的房产中介通常会将几种估价方法结合起来，以找到最佳要价。即使资产价值法是主要方法，专业人员也会同时研究可比销售和租金收益，以验证结果。这样，他们就能确保所确定的价值也能在市场上变现。

3 何时使用资产价值法？

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由于可能缺乏市场比较数据，通常采用资产价值法对无可比物业的独特自住独户住宅进行估值。资产价值法主要用于没有或只有少数可比销售案例的情况。典型情况如下

• 业主自住的独立式住宅和别墅： 特别是没有标准物业可供比较的个别物业。
• 特殊建筑： 例如挂牌房产、教堂或学校，即不以盈利为目的或设计独特的建筑。
• 农村或边缘地区 ：在可比物业销售很少的地区（或以前的慕尼黑郊区），由于缺乏数据， 比较价值法难以使用，因此更有可能使用有形价值。
• 特殊房产： 例如火车站建筑、特殊商业房产或建筑师设计的特殊住宅，这些房产的市场价格差异很大。

"Norbert Verbücheln 说："特别是对于慕尼黑那些没有直接可比物业的特殊物业，我们采用资产价值法来确定现实的市场价值。

对于业主来说，这意味着如果您的房产非常独特，或者附近近期几乎没有类似房产出售，资产价值法通常是首选方法。而在其他情况下，例如慕尼黑的典型自住公寓，则更多地采用比较价值法，因为有足够的可比价格。

资产价值法的优缺点

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与所有方法一样，资产价值法也有其优缺点。以下是简要概述：

优点：

• 客观： 基于可理解的参数（建筑成本、土地价值），而不是难以把握的市场预期。
• 与出租无关： 非常适合未出租或不产生任何收入的房产（因为收入资本化方法在此不适用）。
• 独特性可以映射： 为缺乏可比价格的独特物业提供估值基础--这正是资产价值法提供估值选择的初衷。

缺点

• 市场接近程度不同：如果不进行调整，计算出的资产价值可能会偏离实际市场价格。在慕尼黑等热门城市，市场价格往往高于纯资产价值。
• 复杂性：被认为是标准化方法中要求最高的一种。必须正确考虑许多参数（建筑成本指数、折旧因素、市场因素）--误差会直接影响结果。
• 数据要求：需要详细的文件（建筑图纸、固定装置和设备描述等）以及最新的市场和成本信息。非专业人员在没有专业支持的情况下很难完成。

提示：不正确的价格估算可能会造成严重后果。定价太高？那就会吓跑潜在买家，推迟销售，因为了解情况的买家会寻找更有利的替代品。定价过低？那您可能会赔本赚吆喝。事先仔细估价可以避免这两种情况，并确保以最佳价格迅速出售。

慕尼黑资产价值法的特点

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慕尼黑是德国最昂贵的房地产市场之一。这对如何解释房地产价值法的结果产生了影响。慕尼黑的土地标准地价极高，在慕尼黑的一些顶级地段，2024 年的地价将达到每平方米 1 万欧元甚至更高。这意味着仅土地价值就占了房产总价值的很大一部分。

此外，慕尼黑的需求量多年来一直居高不下。购房者往往愿意支付远远高于纯建筑和土地成本的价格。实际上，这意味着慕尼黑的市场调整系数往往大于 1，以便将计算出的资产价值提高到实际市场价格。在某些时期，由于价格和市场的蓬勃发展，这些系数甚至会急剧上升，从而导致房产价值的提高（例如，在过去的十年中，直到 2022 年）。虽然目前市场处于波动之中，但慕尼黑仍然是一个优质的地点。

"Norbert Verbücheln 强调说："在慕尼黑这样一个拥有极高土地价值和动态需求的城市，房地产评估过程必须非常谨慎地适应市场条件。"我们对地区市场的了解是一个决定性的优势--我们了解当前的购买价格和趋势，可以相应地调整计算出的价值"。
另一个方面：慕尼黑评估委员会定期公布慕尼黑评估所使用的报告和数据（标准地价、房产价值系数等）。为了获得准确的结果，一定要使用这些本地数据来源。其他地区的标准值往往不适合慕尼黑。在这种情况下，当地专家的支持就显得尤为重要，因为他们能够获得相关的市场数据并对其进行正确解读。

6. 结论：与洛奇先生进行专业评估

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有理有据的房产估价是每次成功销售的基础。特别是在慕尼黑，供求关系对价格影响很大，业主应该依靠专业知识。Lodge 先生在慕尼黑从事房地产中介工作已有 30 多年，在慕尼黑房地产市场拥有多年经验。凭借全面的区域市场知识以及对慕尼黑及周边地区价格和市场发展的专业知识，我们可以为您提供真实可靠的估价。

我们很乐意亲自为您提供 资产价值法和其他估值方法的建议，以便为您的房产确定最佳价格。Lodge 先生将根据您的要求，为您的房产提供免费的初步估价。然后，我们将与您一起制定最佳销售策略--从估值到介绍和合同谈判。