定价：您在慕尼黑的房产价值几何？
任何在慕尼黑出售房产的人都需要一位经验丰富的市场专业人士来确定合理的市场价格。在平方米价格长期只涨不跌之后，现在需要特别注意价格下跌阶段之后的价格调整。
Mr Lodge 经验丰富的房地产顾问将为您制定合理、个性化的销售策略。在确定合适的房产价格时，他们还会考虑到慕尼黑买家目前的承受能力，以及所售房产在哪个目标群体中最有可能售出。
慕尼黑房产价格的变化
慕尼黑的房价多年来屡创新高。从公寓的购买价格来看，自2012年以来一直在飙升。
当时，一平方米的居住面积只需 3428 欧元。2022 年初，平均价格为 9187 欧元。这相当于售价增长了近三倍。
这种无中介的价格上涨在 2022 年底达到了暂时的顶峰。从那时起，慕尼黑每平方米的房价开始下降。
不过，有迹象表明，2024 年的趋势将发生逆转： 包括Immoscout24、Immobilienzeitung和Sprengnetter在内的各种消息来源称，2024年第二季度略有增长，增幅在0.1%至0.4%之间。IVD 就市场形势写道：“咨询数量的上升表明市场正在逐步复苏”。 2024 年底的官方数据显示，与前一年相比又略有增长，这证实了市场的稳定。
Entwicklung der Angebotspreise (2012–Q1 2025)
Abb. 1: Durchschnittliche Angebotspreise für Eigentumswohnungen in München (Euro pro m²). Seit 2012 sind die Preise stark gestiegen – von rund 4.000 €/m² im Jahr 2012 auf etwa 9.500 €/m² zum Höchststand 2022
Die Grafik verdeutlicht den langfristigen Aufwärtstrend und jüngste Veränderungen. Zwischen 2012 und 2019 legten die durchschnittlichen Angebotspreise Münchner Wohnungen jährlich zweistellig zu. Im 1.Quartal 2013 lag der Quadratmeterpreis bereits bei ca. 5.027 € (+15 % zum Vorjahr). Bis 2015 verdoppelten sich die Preise gegenüber 2010 (+85 % auf ~5.750 €/m²). In den folgenden Jahren setzte sich der Anstieg fort und erreichte Anfang 2022 einen vorläufigen Höhepunkt um ~9.500 €/m². Seitdem kam es infolge gestiegener Zinsen zu einer Preiskorrektur: Bis Ende 2023 sanken die Angebotspreise auf etwa 7.550–7.700 €/m². Aktuell ist jedoch wieder eine Stabilisierung erkennbar – im 1. Quartal 2025 liegt der Durchschnittspreis bei ca. 8.200–8.300 € pro m². Somit stehen die Preise trotz des Rückgangs weiterhin deutlich über dem Niveau von 2012.
慕尼黑每平方米的价格：发展现状
慕尼黑每平方米的房价通常被购房者和业主用作房产估价的参考值。然而，慕尼黑各区的平均价格并不能确定具体房产的实际价格。这需要像 Lodge 先生这样的长期市场专家的经验，因为公寓和住宅的个体差异很大，必须考虑到许多决定价值的因素。
不过，在慕尼黑可以发现影响每平方米价格的趋势。尽管近年来房价有所下降，但慕尼黑仍然是德国房价最昂贵的地区之一。目前的市场数据显示，公寓的平均购买价格为9191 欧元/平方米，住宅的平均购买价格为8866 欧元/平方米，远远高于全国平均水平。
2025 年慕尼黑购房者的每平方米价格
对于潜在买家来说，2025年慕尼黑现有房产的每平方米均价约为7,900至8,300欧元/平方米。在Altstadt-Lehel、Maxvorstadt和Schwabing等热门地区，房价将稳定在1万欧元/平方米以上，最高可达1.55万欧元；而在Trudering、Aubing或Pasing等外围地区，每平方米的房价约在7000欧元至8200欧元之间。这意味着目前的要价与去年基本持平，只是在黄金地段略有上浮。
对于购房者来说，近年来由于利率上升和需求减少而导致的价格下降无疑提供了机会。与两年前相比，2025 年的购房者将发现更多的优惠，因为根据不同的细分市场和地段，价格要比之前的峰值低10-20%左右。不过，市场竞争依然激烈，尤其是地段好的房产。不过，那些能够获得可靠融资的人将会在 2025 年的慕尼黑房地产市场上找到有趣的入市选择。
2025 年慕尼黑业主的每平方米价格
2025 年，慕尼黑的业主将继续从每平方米的高房价中获益。中心地段的平均价格将稳定在每平方米1万欧元以上，这使得黄金地段的销售价值极具吸引力。在 Moosach 或 Laim 等区，房价将保持在每平方米约 7,000 欧元至 8,000 欧元的高水平，具体取决于房产的质量和微观位置--例如，如果是高质量的翻新公寓，价格有时会高出很多。
对于业主来说，2025 年是考虑销售机会的好时机，因为价格在下跌后又趋于稳定。建议进行全面的市场分析，以便抓住最佳销售机会，找到合适的时机。Lodge 先生在 2023 年 5 月至 2024 年 4 月期间的公寓销售均价为每平方米 10,005 欧元，远高于慕尼黑的平均市场价值。
慕尼黑哪些街区最赚钱？
任何想在慕尼黑出售房屋或公寓的人都将从慕尼黑房产价格的发展中获益。最受欢迎的地区主要位于市中心和慕尼黑 Altstadt 周围。这里有各式各样的夜生活，也有适合各种口味的美食。
慕尼黑这座城市充满活力，始终与时俱进，这一点在靠近历史中心的 Zentrum 区尤为明显。不过，慕尼黑市内和周边地区也有其他利润丰厚的地区。即使像Germering、Unterhaching和Unterföhring这样的地方对学生来说并不是最受欢迎的地方，但也有一些家庭或高年级学生喜欢住在周边这些略显安静的地区。
当然，需求也反映在每平方米的价格上：越受欢迎的地区，购买价格越高。由于慕尼黑的房价自1950年以来一直处于历史最高水平，慕尼黑也是德国房价最高的城市之一，因此各区的房产都很抢手。
如果从2025 年初的房屋租赁价格来看，这五个区尤其名列前茅：Altstadt、Maxvorstadt、Isarvorstadt、Schwabing（包括 Schwabing-West）和 Au-Haidhausen。在所有这些地区，预计每平方米的净冷租金约为26至27欧元。
2024年慕尼黑各区公寓租金价格（单位：欧元/平方米）
图 2：2025 年第三季度慕尼黑各区住宅平均租金（净冷）（欧元/平方米）。
目前，最昂贵的地区租金为26-27 欧元/平方米，而周边地区则普遍在20-21 欧元/平方米左右。
不同地点的租金差异也很大。在市中心，目前的公寓要价约为20.5 欧元/平方米。走在前列的是 Altstadt 中心区，该区的要价租金有时为26-27 欧元/平方米，紧随其后的是 Maxvorstadt、Au-Haidhausen 和 Schwabing-West 等价格相近的区域（均约为 27-29 欧元/平方米）。相比之下，周边地区的租金要便宜得多：Aubing 的租金约为20-21 欧元/平方米，Allach 和 Feldmoching 也是如此。总之，从每平方米低于21欧元到超过27欧元的租金范围可以看出，慕尼黑的住房成本与地理位置密切相关。
资料来源市场报告和价格数据来自 Statista、Immowelt/ImmoScout24 和 IVD。所有数值均为挂牌数据（广告平均值）。
Mr. Lodge 的房产销售程序
Mr. Lodge 的房产销售程序
有了 Mr. Lodge 作为您的合作伙伴，您的房产的成功销售不再有有任何障碍。作为在慕尼黑及周边地区活跃了30多年的房产代理，我们对市场非常了解。
当售卖房产 时， 我们按照既定模式行事：
首先，我们要对房产进行考察。实地考察是分析房产优势和劣势的最佳方式。下一步是房产估价。我们会确定可实现的销售价格，并讨论可以采取哪些措施来增加收益。作为业主，您可以进行现代化改造，进一步提高房产价值。我们还为您提供免费的家居布置服务将空房子被布置成温馨的家，这样感兴趣的买家就可以想象到生活在那里的情景。研究表明，通过这种方式可以大大提高销售收益。
下一步是审查和检查所提供文件的完整性。作为业主，我们会向您建议哪些文件是成功销售所必需的，并根据您的需要代为办理。我们以透明的方式安排任务，并根据业绩支付佣金。
然后，我们将制作一份关于您的房产详情页。为此，我们的内部摄影师团队将对您的公寓或房屋进行拍照和录像。最终我们将创建一个有吸引力的房产详情介绍，整合房产的关键数据和拍摄的照片。然后在我们的 Mr.Lodge 网站主页和著名的房产门户网站上发布。
在下一步，我们考虑的是购买您房产的目标客户： 是有孩子的年轻夫妇，还是获得父母资金支持买房的学生，或者是更有购买潜力的年长一些的人？
根据目标群体的不同，我们的团队会考虑相对应的营销策略。原因很简单：不是每个渠道都适合所有感兴趣的人。虽然年轻人总是喜欢使用手机，每天都在使用TikTok或Instagram等平台，但这对老年人来说是完全不同的。上了年纪的潜在房产买家会使用房产门户网站或传统的印刷媒体上的广告来寻找他们梦想中的房子或公寓。有无数的可能性，重要的是要充分地利用这些潜力。
我们的下一个议程上就是营销。我们努力将房产买家和房产联系起来。为了给您的房产寻找理想的潜在买家，我们积极主动地撰写推送邮件。通过这种方式，我们接触到大批的关注者。为您的房子或公寓找到合适的买家的机会也增加。此外，我们在 Mr.Lodge 主页上详细介绍您的房产，并将广告放在所有常见的门户网站上。同时我们也利用印刷媒体和我们在慕尼黑及泰根湖的门店橱窗对您的房产进行直面展示。我们会有针对性地与潜在的买家接触，并主动寻找其他感兴趣的人。对于作为卖家的您来说，这意味着您会不断地被告知营销的状况。我们也会在谈判的进展和销售过程与作为业主的您讨论，然后执行。
然后，我们代表您安排那些对购买感兴趣的人看房。当然，现有租户和作为业主的您也会参与到这个过程中。我们总是携手并进。
此外，在销售谈判方面，我们是您值得信赖的联系人。我们确定房产最终易手的条件。我们还在以下过程中为潜在买家提供支持 办理抵押贷款.
为什么要与 Mr.lodge 合作售卖您的房产?
目前，慕尼黑的房产价格正在下降（截至2023年第一季度），对于所有那些已经观望了很久的业主来说，出售房产是一个明显的选择。
与 Mr. Lodge 合作，对作为房产卖家的您来说有很多好处： 作为本地的房产中介，我们对慕尼黑的房产市场了如指掌。我们有一个庞大的网络，伊萨尔河畔的这座大都市的所有房产动向也都在我们的熟知范围。我们知道什么类型的房产和哪些地区目前有需求，我们也知道与潜在买家谈判价格时的所有陷阱。
凭借多年的专业房产知识和一支高度专业的多语种团队，我们拥有丰富的经验，包括与国际买家打交道的经验。
我们了解市场，能够为您实现最佳销售价格。我们为您承担所有任务，确保您的房产销售取得成功。
2026 年房地产价格预测
预计到 2026 年，慕尼黑的房地产价格将保持在目前的水平。经过近几年的大幅下跌，房价进一步下跌的可能性不大。相反，市场观察家们预计，最热门地段的房价可能会略有上涨，而周边地区的房价则会保持稳定或略有波动。
房地产贷款利率保持在3%左右的适中水平，不太可能引发房价大幅飙升，但由于融资成本相对较低，可能会支持需求。在热门地区，如 Schwabing、Altstadt 和 Maxvorstadt，这可能会导致房价小幅上涨，涨幅不超过 2%，而在不太中心的地区，如 Aubing 或 Moosach，房价可能会基本保持稳定。
影响 2026 年房价走势的因素
- 利率适中：目前的利率约为 3%，房产贷款仍在可承受范围之内，这对需求起到了支撑作用。不过，预计利率不会大幅下调，这也将限制价格上涨的潜力。
- 供应瓶颈：慕尼黑新建楼盘仍然稀缺，限制了供应。2025 年，居住面积将不会大幅扩张，尤其是在中心地段，这将使房价趋于稳定。
- 需求旺盛：慕尼黑作为商业和创新中心地带依然备受青睐。2025年，越来越多的自住者和长期投资者将再次进入市场，这将使黄金地段的房价趋于稳定或略有上涨。
买家和业主对 2026 年的预期
2026 年，与 2022 年之前的繁荣时期相比，购房者仍将有机会以更优惠的条件购买房产。 尤其是在不太中心的地段或外围地区，预计价格将趋于稳定，从而吸引购房者入市。不过，在黄金地段，由于抢手房产的竞争依然激烈，潜在买家应预计价格会略有上涨。
慕尼黑的业主可以预期，2026 年的房价将基本保持稳定。在热门地段，有机会继续实现有吸引力的销售价格，而外围地区的价格可能会停滞在目前的水平上。因此，对于周边地区的业主来说，考虑出售并实现目前仍然较高的价格是明智之举。
结论：2026 年，慕尼黑房地产市场显示出高水平复苏的迹象。购房者可从略微宽松的价格和选择中获益，而卖房者仍可获得很好的价格--尤其是在黄金地段。不过，要想在这个充满挑战的市场中成功运作，密切关注市场趋势和进行专业评估仍然至关重要。
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