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Xiaokang Walter
中国市场专员
德国各地的房产卖家都面临着巨大的挑战。在慕尼黑，情况也是如此。我们在此大概总结了以下几个重要的问题：
- 1. 出售房产的最佳时机
- 2. 慕尼黑房产价格的发展
- 3. 慕尼黑哪些区投资回报率最高?
- 4. Mr. Lodge 的房产销售程序
- 5. 为何要与 Mr. Lodge 合作销售房产？
慕尼黑被认为是巴伐利亚州的心脏并非毫无道理：这座城市以其美丽的老城区而吸引着人们：慕尼黑市政厅与玛丽安广场、圣母教堂和奥德恩广场(Odeonsplatz)与戴蒂尼会教堂(Theatinerkirche)使这座伊萨尔河畔的大都市具有非常独特的魅力。在这里，传统与现代携手并进。无论是统帅堂(Feldherrenhalle)，慕尼黑王宫(Residenz)还是慕尼黑凯旋门(Siegestor)或宁芬堡宫(Nymphenburg)，使这座城市充满了历史气息。巴伐利亚州首府在文化方面也很出色：巴伐利亚国家歌剧院、德国剧院、爱乐音乐厅和该市的老绘画陈列馆(Pinakotheken)让来自世界各地的文化爱好者们不虚此行。此外，各区也以其独特的生活态度吸引着人们。无论是博根豪森(Bogenhausen)、施瓦宾(Schwabing)还是路德维希沃施塔特-伊萨尔沃施塔特(Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt)，每个区都有自己的独特之处。
此外，这个城市正在变得越来越大。在过去的20年里，慕尼黑已经增加了25万居民。作为德国第三大都市，这座拥有160万人口的城市目前作为一个工作和生活的地方，一如既往地受欢迎。慕尼黑的空置率再次压倒了斯图加特或科隆等城市。在住房方面，慕尼黑几乎没有空置房。想要出售房产的业主正从积极的市场形势中获益：销售价格长期以来一直处于创纪录的水平。目前的价格水平是可观的，但也有轻微的下降趋势：房产价格正在下降。未来形势如何发展还不确定；对未来的有效预测很困难。
在这里，您可以了解到什么时候是理想的销售时间，哪些地区是目前慕尼黑最受欢迎的，Mr. Lodge 的房产销售是如何进行的，可以达到什么样的销售价格，以及为什么我们可以在销售过程中胜任为您提供有力的支持。
慕尼黑哪些区投资回报率最高?
任何希望在慕尼黑出售房屋或公寓的人都会从慕尼黑的房产价格中获益。最受欢迎的地区当然是市中心或慕尼黑老城附近的地区。在那里你会发现各种类型的夜生活和适合各种口味的美食。慕尼黑的城市是有活力的，而且始终紧跟时代的脉搏，这一点在老城附近的地区最为明显。然而，慕尼黑的其他区也都不逊色：尽管像Germering、Unterhaching和Unterföhring这些不怎么受学生欢迎的地区，却是家庭或年龄较大者喜欢居住的地区，因为相对比较安静。
当然，需求也反映在每平方米的价格上：越是时尚的地区，购买价格越高。由于慕尼黑的房产价格自1950年以来一直处于创纪录的水平，而且该市在租金和房产价格方面长期以来一直是德国最昂贵的城市之一，因此各区的房产必然会吸引爱好者和买家。
然而，如果按照2021年的公寓租金价格来看，以下这5个地区名列前茅：Altstadt-Lehel, Maxvorstadt, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Schwabing和Schwabing-West, Au-Haidhausen。在所有这些地区，每平方米居住面积的净冷租金超过22欧元的预算。
2021年慕尼黑各区公寓的租金价格（单位：欧元/平方米）
来源: Statista
一般来说，慕尼黑的房产价格约为每平方米8,000至12,000欧元。当然，这里有相当大的差异，取决于位置的不同。对于现有建筑，每平方米的价格在2022年第四季度从7786欧元下降到7425欧元。对于业主来说，这意味着每平方米的价格下降了4.7%。对比德国国内的销售价格，慕尼黑的价格仍然是创纪录的价格。相比之下，德国第二昂贵的大都市美因河畔法兰克福的价格仅为每平方米5,578欧元。
随着建筑利率的上升，许多对房产感兴趣的人发现更难买得起自己的房子或公寓。出于这个原因，需求正在下降，因为一些感兴趣的人的经济实力不再充足。这对房产价格产生了影响。也许每平方米的价格下降是这种发展的结果? Finanzkraft
很难预测这一趋势在长期内会如何发展。当然，由于资金实力不足导致需求下降，价格可能继续下跌。但也可以想象，目前通货膨胀和利率的情况将再次缓解。没有人可以展望未来，但有一点是肯定的：目前是所有那些想将自己 房产脱手 的业主的好时机，无论是自住还是出租。到目前为止，损失是可控的。
Mr. Lodge 的房产销售程序
有了 Mr. Lodge 作为您的合作伙伴，您的房产的成功销售就没有任何障碍了。作为在慕尼黑及周边地区活跃了30多年的房产代理，我们对市场非常了解。
当售卖房产 时， 我们按照既定模式行事：
首先，对房产进行检查。在现场，最好是分析房产的优势和劣势。下一步是房产估价。我们确定可实现的销售价格，并讨论可以采取哪些措施来增加收益。作为业主您可以：进行积极影响价值的小规模现代化改造，也可以使用家居布置服务来实现这一目标。将空房子被布置成温馨的家，这样感兴趣的买家就可以想象到生活在那里的情景。研究表明，通过这种方式可以获得明显更好的收益。
作为下一步，我们筛选并细致地检查所提供的文件。我们向作为业主的您建议：哪些文件是成功销售所必需的，如果有必要，我们将代表您获得这些文件。我们的委托过程是透明的，给我们的付款是基于与业绩相关的佣金。
然后，我们将制作一份关于您的房产详情页。为此，我们的内部摄影师团队将对您的公寓或房屋进行拍照和录像。最终我们将创建一个有吸引力的房产详情介绍，整合房产的关键数据和拍摄的照片。然后在我们的 Mr.Lodge 网站主页和著名的房产门户网站上发布。
在下一步，我们考虑的是购买您房产的目标客户： 是有孩子的年轻夫妇，还是获得父母资金支持买房的学生，或者是更有购买潜力的年长一些的人？
根据目标群体的不同，我们的团队会考虑相对应的营销策略。原因很简单：不是每个渠道都适合所有感兴趣的人。虽然年轻人总是喜欢使用手机，每天都在使用TikTok或Instagram等平台，但这对老年人来说是完全不同的。上了年纪的潜在房产买家会使用房产门户网站或传统的印刷媒体上的广告来寻找他们梦想中的房子或公寓。有无数的可能性，重要的是要充分地利用这些潜力。
我们的下一个议程上就是营销。我们努力将房产买家和房产联系起来。为了给您的房产寻找理想的潜在买家，我们积极主动地撰写推送邮件。通过这种方式，我们接触到大批的关注者。为您的房子或公寓找到合适的买家的机会也增加。此外，我们在 Mr.Lodge 主页上详细介绍您的房产，并将广告放在所有常见的门户网站上。同时我们也利用印刷媒体和我们在慕尼黑及泰根湖的门店橱窗对您的房产进行直面展示。我们会有针对性地与潜在的买家接触，并主动寻找其他感兴趣的人。对于作为卖家的您来说，这意味着您会不断地被告知营销的状况。我们也会在谈判的进展和销售过程与作为业主的您讨论，然后执行。
然后，我们代表您安排那些对购买感兴趣的人看房。当然，现有租户和作为业主的您也会参与到这个过程中。我们总是携手并进。
此外，在销售谈判方面，我们是您值得信赖的联系人。我们确定房产最终易手的条件。我们还在以下过程中为潜在买家提供支持 办理抵押贷款.
为什么要与 Mr.lodge 合作售卖您的房产?
目前，慕尼黑的房产价格正在下降（截至2023年第一季度），对于所有那些已经观望了很久的业主来说，出售房产是一个明显的选择。
与 Mr. Lodge 合作，对作为房产卖家的您来说有很多好处： 作为本地的房产中介，我们对慕尼黑的房产市场了如指掌。我们有一个庞大的网络，伊萨尔河畔的这座大都市的所有房产动向也都在我们的熟知范围。我们知道什么类型的房产和哪些地区目前有需求，我们也知道与潜在买家谈判价格时的所有陷阱。
在慕尼黑房产市场上活跃了30多年使我们拥有丰富的经验和谈判技巧以帮助您获得最有利的售卖价格，甚至是国际买家我们也已轻车熟路。有个房产代理在您身边帮您销售房产通常会取得更高的卖价。您也会发现，雇用房地产经纪人可以减轻您的很多工作。对房产所有者来说，他们眼里的一切困难都只是房产经纪人的日常工作而已：他们对所有必要的文件和步骤都非常了解，因此，他们会专业地进行这些工作。有了这些专业知识的武装，我们就能成功。您可以节省时间、放松，最后还可以节省金钱。
