房产买家常见问题解答


 

在这里您可以找到我们对一些重要问题的回答,如佣金条例、资金来源、购买合同和购房杂费。我们解释了可继承建筑权、土地登记和分割声明等术语,并介绍了如果您对某一房产感兴趣该进行哪些程序。现在就联系我们吧!我们期待您的联系。

 

关于买房的问题
  • 新建项目通常比二手房更贵吗?

    不,确定房产的价值需要几个因素,如房产的可租性或目前的租金,房产的状况,还有装修问题也起着决定性的作用。例如,久未翻新会降低房产的价值。因此,需要适当的建议和专业的价值评估。如果考虑到这些质量上的差异,新建项目可能比现房价格高10%左右,因为买家也获得了大量的设计自由。另一方面,记录在册的老建筑有时会比新建的房产更贵。因为这些有税收优惠,但可能会受到当局的条件限制。

  • 买房需要多少资产?

    出资的确切数额取决于潜在买家的资产和收入情况,以及房产的位置。通常情况下,首付款为房价的20%至30%,并且要支付8%至10%的购房杂费。根据买方的收入和其他资产情况,更低的首付是可能的,但通常意味着利息附加费。银行的贷款政策取决于借款人及其抵押品的信用度。如果贷款与价值比率低于60%,贷款成本最划算。

  • 租赁权是什么意思?

    "租赁权" 是用来描述相当于不动产的权利的术语,它在单独的 "租赁权土地登记册 "中。

    一块土地可以以 "地面租赁权"出租,租期固定为60至99年,以换取每月的地租。然而,在此期间,土地的所有权仍然属于地面出租人。通常情况下,租赁人在合同期内有权在土地上进行建设和使用。在此期间,租赁人可以出售租赁权,但这需要征得地面出租人即地面租赁权所有者的同意。

    在租赁合同结束时,土地归属地租所有者或被延长。如果是住宅建筑地块,通常会向租赁者支付建筑结构的物质价值(通常被称为共同价值)作为补偿。地租合同规定了地租提供者在期满后仍需支付的费用。

  • 什么是土地登记册?

    土地所有权和相当于土地所有权(如租赁权)是地面的一个有界部分(《德国民法典》第905条),并在土地登记册中登记。土地登记册是一个官方的、有条件公开的地块登记册,其中记录了例如所有权结构和与地块相关的任何权利以及其上的任何抵押物。根据《土地登记条例》(GBO)第3条,每块土地在土地登记册中都有自己的位置(土地登记页)。

  • 什么是分割声明?

    《德国公寓法》(WEG)第8条规定了分割声明。分割声明是为被分割的房产制定的,共有人的所有基本权利和义务都在其中确定。

    因此,房产的原业主可以将一栋楼划分为房产的共同所有权份额,这样,每一个份额都与划分的公寓或不用于居住的空间相对应。

    另外,建筑物的哪些部分属于特殊所有权或作为共同财产使用,也有规定。此外,可以为某些单元分配特殊的使用权(如花园区域),并可以发布社区规则。分割声明必须经过公证。在这一过程中,建筑物的分割计划必须由负责的审批机构检查(WEG第7条),并在土地登记页形成之前确认分配情况

关于购房合同的问题
  • 如何签订购买合同?

    我们通过与公证处合作为您准备公证的购买合同。我们协助卖卖双方,使所有合同细节都能得到解决以致双方都满意。当然,我们会陪同您进行公证。即使在购房合同公证之后,我们也会在您身边,如果需要的话,我们也会进行公寓或房屋的交接。

  • 作为买家,除购房外的其他费用有哪些?

    在德国,每次购买土地或房地产都要征收土地转让税。各联邦州的税额不尽相同,目前巴伐利亚州的税额为购买价格的3.5%。购房合同的公证和可能在土地登记簿上登记的土地抵押,会产生购房价格的1.0%至1.5%左右的公证费。

    此外,还有经纪人的佣金,在为房产贷款的情况下可能需要向银行支付的手续费,或承诺利率也有待确定。

    德国现行的佣金条例规定,如果经纪人为买卖双方服务,且买方为消费者,则对于公寓和独户住宅,买卖双方的佣金必须相同。对于其他类型的房地产(多户住宅、地块、商业单位),或者如果经纪人只为卖方服务(所谓的 "纯内部佣金"),或者如果买方不是消费者,佣金的具体数额仍然没有法律规定,则可以在市场上自由商定。

关于看房的问题
  • 如何查看房产?

    您可以随时在网上提前查看我们所有的房源。每处房产都有高质量的照片和视频,周围环境和其他详细信息都可以找到。请随时告知负责的房地产顾问您的看房要求。如果该公寓仍在出租,我们将与目前的租户安排预约。如果公寓已经空置,通常可以进行灵活的预约。

关于Mr. Lodge 所提供服务的问题
  • Mr. Lodge的服务费用是多少?

    您可以在我们的房产详情页中找到买方应支付佣金的相应比例。在签订公证购房协议时,佣金从公证购房款中扣除。

    德国现行的佣金条例规定,如果房产中介为买卖双方代理,且买方为客户,则公寓和独栋别墅的买卖双方必须支付相同数额的佣金。在这种情况下,Mr. Lodge 的佣金通常为 2.5% 加 19% 增值税(=2.975%,含增值税)。

    对于其他类型的房产(公寓楼、地块、商业单位),或者如果房产中介只为卖方代理(所谓的 "纯内部佣金",即不与买方签订经纪合同),或者如果买方不是客户,佣金仍然没有法律规定,因此可以在市场上自由商定。

  • 我怎样才能通过Lodge先生找到合适的房产?

    如果您在我们的网站上找到了合适的报价,请通过 "查询申请 "按钮联系我们。然后,您的房地产顾问将尽快与您联系,讨论接下来的步骤。我们将很高兴为您组织一次现场看房。另外,也欢迎您打电话给我们。办公室的工作时间为周一至周五的上午9点至下午5点。我们期待与您取得联系!

您的中文联系人

我们的团队将很乐意为您提供建议和帮助。我们的办公时间是周一到周五上午09:00到下午17:00。

电话: +49 89 340 823-145 | xiaokang.walter@mrlodge.de

Xiaokang Walter
中国市场专员

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