最重要的事实简介
如果政府法案一成不变地获得议会通过，以下规定将适用于出租带家具房产的业主：
- 装修附加费的法定限额
- 在租赁协议中强制披露装修附加费
- 为临时用途的出租设定固定的时间上限
1. 关于家具附加费的法律规定
将首次在法律中明确规定家具附加费。
今后将适用以下规定：
- 家具附加费不得超过家具现值的 1
- 签订租赁协议时的当前市场价值是决定性的。当前价值可通过估算确定
- 也可采用统一费率计算：对于全装修公寓，法律规定附加费最高不得超过净冷租金的 10%。
对业主的意义
不再可能随意确定家具附加费。如果确定的附加费超过净冷房租的 10%，就必须对附加费的数额进行合理的推导。
承租人可能会反驳将当地比较租金的 10% 作为附加费的标准推定。因此，任何家具附加费都必须合理。
2. 强制性披露家具附加费金额
一项重大变化涉及披露义务：
- 房东必须在合同签订前，即至少在租赁协议中，披露装修附加费，而无需被要求披露。
- 租约中还必须注明净冷租金，因为这是家具附加费的参考值。虽然法案草案的措辞中没有任何关于披露净冷房租的规定，但我们认为法院会对新规定做出如下解释
- 如果房东没有及时披露装修附加费的金额、
- 该公寓在法律上被视为未装修公寓
- 这直接影响到允许的租金金额，因为这样就不允许收取家具附加费了
3. 对 "出租供临时使用 "的限制
法律尚未规定 "临时使用租赁 "的最长许可期限。
联邦政府的法案草案对此做出了明确规定：
- 今后将适用 6 个月的固定上限
- 如果承租人在租期开始后有更长的需求，则最多可延长 2 个月
- 作为租金冻结例外情况的 "临时使用 "将继续取决于租户是否有临时的特殊住房需求
4. 与冻结租金的关系
根据该法律草案，带家具的基本租金为基本租金，必须加上《德国民法典》第 556d (1) 条规定的 10%的附加费（租约开始时允许的租金金额）。
重要提示：租金上限不适用于所有出租公寓。
5. 计划中的其他重要变化
除了对带家具出租的规定外，法案草案还包含对业主非常重要的其他规定：
- 在高通胀情况下限制与指数挂钩的租金：如果出租房所在的城市（或部分城市）已被相关州政府指定为住房市场紧张地区，则任何超过 3% 的指数变化只有一半可被考虑在内。
- 扩大保护范围，防止租户在拖欠房租的情况下被解雇：将所谓的宽限期延长至承租人全额支付欠款的情况下的普通解雇；但承租人只能申请一次宽限期
- 将简化现代化征收的限额提高至 20,000 欧元
- 基本租金
- 1.200 €
- 装修附加费（基本租金的 10）
- 120 €
- 当地标准基本租金（含家具
- 1.320 €
- 最高允许超出当地标准比较租金（包括家具）的 10
- 132 €
- 包括家具在内的最高允许基本租金
- 1.452 €
更多信息来源
联邦政府的法案草案（2026 年 4 月 29 日内阁决定）可在以下网址查阅
https://www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads
/DE/Gesetzgebung/RegE/RegE_Miete_II.pdf?__blob=publicationFile&v=2
Haufe-Verlag 在其房地产新闻页面上提供了该法律草案的概述：
www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/mietrechtsreform-2026_84342_684280.html