慕尼黑住宅市场
2025 年的慕尼黑住宅市场将充满活力。在供应量大幅增加的同时，购房意愿也将随之提高，而更高的融资要求也将影响购房决策。在这种环境下，地段、功能和现实的价格预期变得越来越重要。
最重要的几点一览：
- 购买市场：供应显著增加，需求旺盛；价格基本稳定，个别细分市场略有下降。超过 65% 的买家为自住或为亲戚购买。
- 租赁市场（带家具）：第四季度需求不稳定，一居室和两居室的供应量增加；高品质家具的重要性继续提高。
- 建筑许可：慕尼黑市的建筑许可几乎减少了一半（-48%），但周边地区，尤其是 Rosenheim、Ebersberg 和 Miesbach 的建筑许可增长强劲。
- 利率与融资：抵押贷款利率仍然是一个关键因素；年底利率略有上升。
- 总体情况：强劲的劳动力市场、不断增长的人口和高涨的创业势头为需求提供了支持，而法规和较低的新建筑活动则限制了供应。
带家具公寓的租赁市场
带家具公寓和住宅的需求在第四季度有不同的发展。11 月份的需求低迷与 12 月份的需求增长形成鲜明对比。1 月份的趋势与去年类似。
与前几个季度一样，公寓和两居室公寓是迄今为止最抢手的类别。
一居室公寓最抢手的价格区间为 1100 欧元至 1500 欧元，两居室公寓为 1700 欧元至 2300 欧元（包括所有水电和网络费用）。住宅的出租价格主要在 3500 欧元至 5000 欧元之间（含水电费）。豪宅和别墅的租金则高达 15,000 欧元。设备越来越齐全的房产是大势所趋。
2025 年全年，Lodge 先生共为 11,000 多名潜在租户提供了帮助（-3.5%），并成功促成了 2,100 多套带家具的公寓和住宅。新推出的公寓减少了13%，反映了住房市场的紧缩。
我们预计 2026 年的需求将略高于上一年。
公寓和住宅购买市场
全年和第四季度，慕尼黑市场的供应量大幅增加。另一方面，全年的购房意愿也很高。合适的位置、家具和有吸引力的购买价格是促成购买意愿的关键因素。对于 Lodge 先生来说，销售领域的营业额增长了 42%。第四季度也非常活跃。超过 65% 的购房者是自住或为亲戚购房。
慕尼黑专家委员会的秋季报告显示，第一至第三季度（第四季度尚未公布），公寓、半独立式住宅和排屋的价格停滞不前，甚至略有下降。在独立式住宅、半独立式住宅和排屋以及小型公寓市场上，交易量增加了 11%。与 2024 年 1 月 1 日的标准地价相比，单个住宅建筑地块的价格下降了 16%。
Immoscout报告称，自2020年以来，所有8大城市的房价在今年年底首次出现上涨，慕尼黑的房价温和增长了0.8%。需求将重新回到城市。
房租冻结的收紧和进一步的监管：
德国政府计划收紧租赁法并进一步规范租金冻结，这将不利于投资租赁公寓和购买养老房产。
出售房产
待售房产供应量下降
与上一季度和上一年同期相比，慕尼黑和几乎所有地区的公寓、住宅和待售土地的供应量和供应量的增幅都有所下降。在达豪（Dachau）、埃伯斯贝格（Ebersberg）和米斯巴赫（Miesbach）等区，公寓的供应量比上年有所下降。
| 公寓 | 13.01.2025 | 12.01.2026 | %变化 |
| München | 3094 | 3648 | 17,9% |
| Landkreis München | 542 | 656 | 21,0% |
| LK Fürstenfeldbruck | 305 | 360 | 15,0% |
| 达豪区 | 178 | 163 | -8.4 |
| LK 埃伯斯贝格 | 261 | 213 | -18.4 |
| LK Starnberg.3%。 | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen.3 | |||
| LK 米斯巴赫 | 243 | 227 | -6.6%。 |
| HÄUSER | 13.01.2025 | 12.01.2026 | 百分比变化 |
| München | 776 | 921 | 18,7% |
| Landkreis München | 538 | 619 | 15,1% |
| LK Fürstenfeldbruck | 376 | 518 | 23,7% |
| 达豪区 | 318 | 348 | 9.4 |
| LK Ebersberg | 242 | 330 | 36.4 |
| LK Starnberg.9%。 | |||
| LK Bad Tölz/Wolfratshausen.9%。 | |||
| LK 米斯巴赫 | 252 | 289 | 14.7%。 |
| GRUNDSTÜCKE | 13.01.2025 | 12.01.2026 | %变化 |
| 慕尼黑 | 270 | 279 | 3.3 |
| 慕尼黑地区 | 206 | 222 | 7.8 |
| LK Fürstenfeldbruck | 149 | 130 | -12,7% |
| 达豪区 | 93 | 117 | 25.8 |
| LK 埃伯斯贝格区 | 75 | 71 | -5.3 |
| LK Starnberg.8% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen.8% | |||
| LK 米斯巴赫 | 88 | 103 | 17.0%。 |
建筑许可证
在慕尼黑，公寓建筑许可几乎减少了一半。截至 12 月 31 日，仅批准了 5366 套公寓，与前一年相比下降了 46%。一些区的趋势非常积极，如 Miesbach 增长了 58%，Fürstenfeldbruck 增长了 66%。Rosenheim 区的情况尤为突出，共批准了 1194 套住房。
| 建筑许可公寓 | 01.01.-31.12.2024 | 01.01.-31.12.2025 | %变化 | |||
| München | 9938 | 5366 | -46% | |||
| 慕尼黑区 | 1650 | 1734 | 5% | 巴特托尔兹区 | 2 | |
| Bad Tölz区 | 275 | 274 | 0% | 275 | 274 | 0 |
| LK 达豪区 | 444 | 510 | 15 | |||
| LK 埃伯斯贝格区 | 576 | 400 | -31 | |||
| LK Freising。 | ||||||
| LK Erding | 808 | 544 | -33 | |||
| LK Fürstenfeldbruck | 345 | 574 | 66% | |||
| LK Miesbach。 | ||||||
| LK Starnberg。 | ||||||
| LK Rosenheim。 |
人口发展
在截至 12 月底的一年中，人口共增加了 8,572 人（主要居民人数为 1,612,429 人，而年初为 1,603,857 人）。住户数量增加了 4849 户（868183 户，而年初为 863334 户）。2025年，慕尼黑的出生人口盈余为+2,860人，人口流入平衡为+4,825人，但总的来说，人口流入明显减少，人口流出有所增加。
慕尼黑劳动力市场
劳动力市场比其他地区更为强劲：
2025 年 12 月，联邦就业局报告称，慕尼黑地区的失业率（5%）几乎没有变化。但与前一年相比，失业率大幅上升了 9.4%。登记的工作岗位比前一年减少了 10.8%。需要缴纳社会保险费的员工人数增至 1,242,026 人（+0.5%）。该机构评论道：尽管 12 月份的失业率略有上升，属于正常的季节性范围，但失业人数仍高于多年来的水平，与此同时，可提供的职位空缺也在减少。Stepstone 的职位空缺数量（2026 年 1 月 9 日）与去年持平。
通货膨胀
预计 2025 年 12 月德国的通货膨胀率为+1.8%。通胀率以消费者价格指数（CPI）与上年同月相比的变化来衡量。根据联邦统计局（Destatis）的数据，与 2025 年 11 月相比，消费价格将保持不变（0.0%）。2025 年的年平均通货膨胀率预计为 +2.2%。不包括食品和能源的通胀率（通常称为核心通胀率）预计在 2025 年 12 月为 +2.4%。
利率发展
抵押贷款利率的发展仍然是房地产市场购房决策的关键因素。目前融资部门的评估表明，利率进一步下降的空间有限，融资成本上升的风险正在增加。"房地产融资几乎没有下调的空间，而且有变得更加昂贵的趋势。鉴于上述预测，我们建议不要投机于利率下降--目前成本上升的风险显然大于利率下降的风险。如果您有能力购买并已找到合适的房产，现在就应该确定事实。专业建议将帮助您切合实际地计算预算，并将补贴选项最佳地融入融资中。好的建议将是 2026 年的关键因素"，Interhyp 集团首席销售官 Miriam Mohr 在 2025 年 12 月预测道。
| 到期日 | 12年10月 | 16年10月 | 19年5月 | 21年7月 | 22年7月 | 23年5月 | 24年8月 | 25年5月 | 26年1月 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,2% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,3% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,7% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,9% |
