定义和特点

临时居住是指在规定期限内（通常为几个月至一年）临时提供带家具的住所。它是一种灵活的临时解决方案，具有设备齐全的基础设施和统一的收费标准。

临时居住的主要方面

• 家具和设备：家具齐全，包括厨房、床上用品和互联网（无线局域网）。
• 合同设计：定期租赁合同，合同自动终止，无需取消。
• 费用结构：通常为统一租金，包括所有辅助费用和通常的附加服务。
• 目标群体年轻专业人士、项目工作者、通勤者、学生以及外籍人士或处于过渡阶段的人。

常见形式

1. 服务公寓：提供酒店式附加服务（清洁、洗衣服务）的公寓。
2. 寄宿公寓：城市 Zentrum 中供长期居住的住宿设施。
3. 中间租房：临时转租私人使用的房产。

临时居住是指在有限的时间内租用公寓，通常包括全套家具和设备。与传统的无固定期限租约不同，从一开始就明确租约将在一定期限后终止。

实际上，这意味着比如说，你租用一个公寓几个月或几年，然后再搬走，不做任何长期承诺。这些通常是定期租赁合同（临时租赁合同），合同中会明确规定租赁的开始和结束时间。

在德国，临时住所的最短租期通常至少为 3 个月，有些城市甚至为 6 个月。较短的租期通常属于假期或短期租赁。

通常情况下，公寓内家具齐全，可以直接入住--类似于公寓式酒店或寄宿公寓。重要的是，不要将临时居住与度假公寓混为一谈。这个概念针对的是临时居民，而不是度假者。

"据此，临时居住（取决于时间长短）受租赁法而非旅游法管辖，这意味着要签订定期租赁协议，并适用某些租赁法规则，"慕尼黑 Lodge 先生公司总经理 Norbert Verbücheln 强调说，该公司是临时居住的主要提供商之一。

虽然现在也有一些私人在长途旅行中使用带家具公寓作为临时住所，但这种居住理念主要不是度假住宿。相反，它是为在城市中临时生活和工作的人提供的临时居住解决方案，而不是为传统的度假者提供的。

临时住所面向需要灵活住房解决方案的各类目标群体。如今，越来越多的人依赖于职业或个人的流动性而利用临时住房。典型的群体包括

以项目为基础的专业人员或商务旅行者

• 在另一个城市工作数月的专业人员和管理人员（如项目人员、顾问或外籍人士），由于不想永久定居，所以喜欢有家具的公寓。

对租户来说，临时居住比传统的租房或长期住酒店有很多优势。从租户的角度来看，以下是最重要的优势：

租期灵活

• 与长期承诺的无固定期限租赁协议（通常的通知期为 3 个月）不同，临时住所可以从一开始就根据自己的需要租用准确的期限。
• 这符合现代人的需求，即只需在一个地方居住一段时间，直到工作或学习需要为止。
• 您可以避免在一个公寓内居住过久，也可以在租期结束后轻松搬走或返回。

快速入住，无搬家压力

• 带家具的临时公寓可随时入住，从沙发、床到厨房，应有尽有。
• 这意味着租户通常可以在短时间内找到合适的公寓并立即入住，而无需购买家具或组织昂贵的搬家。
• 通常的搬家费用（家具运输、卡车等）在很大程度上可以省去，从而节省大量的时间和压力。

舒适私密，胜过酒店

• 与酒店房间相比，临时公寓通常提供更大的空间、更多的隐私和更温馨的感觉。
• 特别是对于长期居住的租户来说，有机会在真正的公寓里布置自己的家具、自己做饭、接待访客--简而言之，就像在自己的四面墙壁里生活一样。
• 同时，带家具的公寓通常都装饰得很有品位，因此不必担心会产生无趣的氛围。
• 许多公寓的位置也很有吸引力（如靠近市中心或交通便利），这使得日常生活更加方便。

与酒店相比节约成本

• 对于长期住宿而言，临时住宿通常比住一个月的酒店便宜。
• 房租通常已经包含了水电费和网络费，与不带家具的公寓相比，家具附加费大约增加了 10%-30%。
• 不过，您很乐意为所提供的舒适性支付这笔费用，尤其是在类似地点住酒店的费用要高得多。
• 此外，信誉良好的公寓不会收取任何隐性费用；租房协议中明确规定了相关条件。

搬出时没有麻烦

• 如果您只是在有限的时间内租用公寓，租约会在约定日期自动结束。
• 您只需搬出，无需寻找新的租户或进行装修（假设正常损耗）。
• 押金会在房屋交接完毕后退还。
• 这种非正式的方式减轻了租户的压力，因为他们可能已经在计划下一次搬家了。

"Lodge 的 Norbert Verbücheln 说："对于长期居住而言，带家具的公寓比酒店舒适得多，基本上您只需带着行李箱旅行，就会有宾至如归的感觉。

了解租房优惠

总之，临时居住为租户提供了最大的灵活性和便利性。

特别是那些经常更换地点或需要临时住所的人，他们可以以一种简单的方式生活，而不必为每次更换地点投入大量的资金和精力。

对于房东、业主或投资者来说，临时出租也很有吸引力。

这种业务模式与传统的长期租赁有许多不同之处，并带来了特殊的机遇：

更高的租金收入

• 一个明显的优势是可以在租金中加收家具附加费，因为公寓提供全套家具。
• 带家具的公寓通常比不带家具的公寓租金高出 10%-30%，这种附加费也很常见。
• 即使在实行租金管制的城市，也允许收取合理的家具附加费，但必须以家具的当前价值为基础。
• 因此，与不带家具的合同相比，房东临时出租带家具公寓的收益率要高得多。

需求大，空置率低

• 在许多地区，无论是为员工寻找住所的公司，还是上述目标群体中的个人，都对带家具的临时住所有很高的需求。
• 潜在租户目标群体也相应庞大，这使得房东更容易快速出租房产。
• 对通勤者、外籍人士等的吸引力意味着空置率通常可以降到最低。
• 只要价格和报价合适，公寓通常很快就能再次入住。

更多灵活性和控制

• 对于临时住所，房东不会与租户长期绑定。
• 定期租赁协议自动结束，因此业主可以自由决定是否再次出租、自己使用甚至出售。
• 如果您已将房产指定给自己使用，或希望对市场变化做出反应，那么这种灵活性就尤为有利。
• 租金调整也更容易实施：每次租期结束后，都可以重新设定价格，使其与当前市场水平保持一致，而无固定期限租约的租金增长是受监管的。

降低违约和租户风险

• 由于租期较短，租户违约的风险较低。
• 临时租户通常会预付几个月的租金，或者至少长期拖欠租金的情况较少，因为合同的终止是可以预见的。
• 如果租户出现问题，房东也不会与他们纠缠多年，矛盾也有限，因为难缠的租户很快就会搬走。
• 此外，如果在房东自己居住的公寓内出租带家具的单间，则通知期限更短（在这种情况下，房东只需提前两周通知，即可终止合同，无需说明理由，《德国民法典》第 573c 条）。
• 总之，房东的风险可以通过这种方式得到控制。

税收优惠和折旧

• 公寓的装修和设备费用可以申报纳税。
• 购买家具和电器的费用可以分年注销；净额不超过 800 欧元的小型家具甚至可以在购买当年立即全额注销。
• 维修、清洁服务或房产中介费用等持续性支出也可确认为与收入有关的支出。
• 这样既能减轻税负，又能增加租金净利润。
• 举例说明：如果房东投资 3,000 欧元购买新家具，那么每年就可以扣除其中约 300 欧元的税款。

当然，带家具出租也需要付出更多的努力--从装修公寓到定期更换租户和照顾租户。

但是，如果您注重高品质的装修，并提供符合市场的性价比，就能创造双赢局面：租户满意，房东投资获利。了解法律框架并进行专业管理非常重要（下一节将详细介绍）。

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