慕尼黑房地产市场报告 2025/II

上半年的特点是销售增长强劲，而出租基本停滞。第三季度则略显低迷。在这一年里，待售房产的供应量持续上升。带家具公寓和住宅的供应量参差不齐。

最重要的几点一览：

• 购买市场：公寓和住宅的供应量增加了 10-20%--业主应及时把握销售机会。
• 租赁市场：尽管慕尼黑国际建筑与艺术博览会（BAUMA）和国际建筑艺术展（IAA）等大型活动频频举办，但市场需求依然疲软，租金基本保持稳定。
• 人口：慕尼黑的人口停滞不前--自年初以来，人口增长不足1000人。
• 建筑许可证：市区-45%，周边地区在某些情况下大幅增加--但建筑数量不足。
• 利率：抵押贷款仍然昂贵，许多专家预计利率在短期内将再次上升，最高可达 4%。

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上半年的销售数字十分强劲。需求势头在第三季度和第四季度初有所放缓。根据 Immoscout24 的数据，慕尼黑的供应量比去年增加了约 10-20%（公寓、住宅、土地）。

Immowelt 上周在一份通讯中写道：
"发展缓慢的大都市：在汉堡（+1.6 %，达到 5997 欧元/平方米）、慕尼黑（+0.7 %，达到 8186 欧元/平方米）和法兰克福（+0.2 %，达到 5547 欧元/平方米），高房价的势头正在减缓。柏林甚至出现了-0.3%的小幅下降，降至 4,857 欧元/平方米"。

不少业主正在考虑出售，但又不想卖得太便宜。然而，供应量的不断增加并不意味着需要等待，而是意味着不要推迟出售。我们建议打算出售房产的业主尽快启动销售程序。

地段优越、卖点独特的房产对自住者很有吸引力。在这里，以较高或全部资产进行融资的意愿会更强烈。
如果房产是作为投资来盈利的，那么买家的余地就会小很多。因此，过高的购买价格预期对买家来说是不可行的。

买家必须始终意识到每处房产的独特性。如果房产的目的是自住，那么房产的位置和吸引力就尤为重要。每个公寓和房屋都有自己的独特性。许多位置是无法挽回的。投资者需要精打细算。

在销售和出租阶段，Mr. Lodge 作为拥有 30 多年市场经验的优秀销售伙伴将与您并肩作战。

近几个月来，Immoscout24 门户网站上的房产供应量持续上升。与去年同期相比，慕尼黑市和慕尼黑区的公寓和住宅供应量增加了20%到近30%。领先的是埃伯斯贝格区，该区的房屋供应量增加了 85%。

截至 2025 年 9 月底，公寓建筑许可证的发放情况大相径庭，慕尼黑市创纪录地减少了（-39%，仅发放了 3194 份许可证），而慕尼黑区则增加了 51%。其他各区在某些情况下也大幅增加了建筑许可证的发放量，但仍存在以下问题：批准的未建成。(资料来源：巴伐利亚州统计局)

根据慕尼黑市统计局的数据，2025 年上半年的人口数量停滞不前，但到 9 月份又有了适度增长，增加了 3428 人。(主要居民人数为 1,607,285 人，而去年同期为 1,603,857 人）。自一月份以来，家庭数量增加了4819户（868153户与863334户相比）。

资料来源：慕尼黑统计局，截至 2025 年 8 月

慕尼黑劳动力市场秋季略有复苏：10 月份失业率下降

与上月相比，10月份慕尼黑的失业人数减少了3.4%，达到50,073人。失业率为5.1%（前一年为4.7%）。十月份新增就业岗位2243个，与去年同期相比增长了12%。据就业门户网站 "Stepstone "的报告，慕尼黑地区的就业岗位比去年同期增加了约2%。需要缴纳社会保险费的员工人数与上月持平，仍为1,239,989人（资料来源：联邦就业局，截至2025年10月）

2025 年 9 月，德国的通货膨胀率--以消费者价格指数（CPI）与上年同期相比的变化来衡量--为 +2.4%。联邦统计局（Destatis）局长露丝-布兰德（Ruth Brand）说："在经历了年初以来的通胀率下降之后，现在通胀率已连续第二个月上升。"服务价格继续以高于平均水平的速度上涨。此外，能源价格的降幅继续明显放缓，对通货膨胀的抑制作用也小于近期"。与 2025 年 8 月相比，2025 年 9 月的消费者价格上涨了 0.2%。

与一些人的预期相反，抵押贷款成本并没有改善。
德国最大的住宅抵押贷款经纪人 Interhyp 定期就抵押贷款利率的发展情况对专家小组进行调查。调查显示，三分之二的专家目前预计未来六个月内抵押贷款利率将上升至 4%。"据抵押贷款机构 Interhyp 称，"作出这一预测的原因之一是德国和整个欧元区的国债不断增加。(资料来源：Interhyp，2%摊销，50%权益）

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